Manajer Penjualan Crown Group Indonesia, Reiza Arief
KILASJATIM.COM, Jakarta –
Pasar properti di Australia bisa dibilang masih bisa bertahan meski saya ini berbagai lini mengalami kondisi terpuruk lantaran pandemi covid 19. Karena setiap orang yang ingin memiliki properti kedua di Australia bisa mengajukan refinancing dari kredit kepemilikan apartemen pertamanya.
Manajer Penjualan Crown Group Indonesia, Reiza Arief menjelaskan perbedaan sistem perbankan antara Australia dan Indonesia terkait kepemilikan unit kedua bagi pembeli asing.
“Memang sistem perbankan di Australia memungkinkan para nasabahnya untuk melakukan refinancing atas KPA unit pertamanya meskipun cicilan belum selesai,” ujar Reiza Senin (15/3/2021).
Ditambahkan , hal ini dilakukan konsumen ketika kredit pemilikan apartemen (KPA) mereka sudah berjalan 5 tahun dengan asumsi sudah terjadi kenaikan nilai unit pertama hingga 50%. Sementara perbankan di Australia sendiri bisa memberikan pinjaman KPA kedua kepada konsumen hingga 80% dari harga unit yang ditawarkan.
Direktur riset di RateCity.com, Sally Tindal menuturkan, bank-bank besar bersaing untuk mendapatkan komitmen dari pembeli yang ingin memasuki pasar properti yang sedang panas-panasnya.
“Sementara kita mendekati akhir dari siklus suku bunga, selama suku bunga tetap di atas nol, kemungkinan akan ada lebih banyak pemotongan dalam minggu-minggu mendatang karena bank bersaing untuk tingkat rekor pinjaman baru yang akan segera masuk,” katanya.
Sebagaimana diketahui, empat bank besar dan terbesar kedua di Australia telah memangkas 0,20% suku bunga pinjaman kepemilikan rumah dengan suku bunga tetap untuk dua dan tiga tahun bagi para pemilik rumah baru dan suku bunga tetap untuk investor untuk periode dua tahun.
Bank pertama dan tertua di Australia, Westpac telah mengeluarkan suku bunga terbaru dengan suku bunga tetap selama dua tahun untuk pinjaman rumah bagi owners occupiers sebesar 1,79% dan 1,88% untuk suku bunga tetap selama tiga tahun.
Sedangkan rata-rata tingkat kekosongan unit di Australia adalah 1,9%, artinya sangat sedikit unit apartemen yang tidak disewa/ditempati, meski terjadi lonjakan untuk Sydney dan Melbourne akibat pandemi Covid-19 dan diperkirakan akan kembali ke tingkat normal. Ketika perbatasan internasional telah dibuka kembali.
“Sementara rata-rata tingkat kekosongan unit apartemen di Australia adalah sebesar 1.9% yang artinya sangat sedikit apartemen yang kosong tidak terisi,” papar Reiza yang merupakan alumnus dari Monash University di Melbourne.
Reiza sangat memahami hal ini karena sudah berkecimpung di dunia properti Australia selama lebih dari 1 dekade. Menurutnya perbankan di Australia bisa memberikan pinjaman kedua mengingat nasabah akan membayar cicilan KPA dari pendapatan sewa.
“Kondisi ini memang agak berbeda dengan Indonesia dimana rata-rata tingkat kekosongan unit apartemen mencapai 40% – 50%, sementara bunga KPA terutama untuk refinancing lebih tinggi di kisaran 5% (fixed rate) hingga 10% (float rate),” paparnya.
Dalam kondisi pasar saat ini, dia bilang, akan sangat membantu apabila perbankan Indonesia mengikuti langkah perbankan Australia yang menurunkan suku bunga hingga dua kali pada tahun 2020 kemarin untuk memberikan stimulus pada pasar properti.
“Pertanyaannya adalah mengapa tingkat kekosongan unit apartemen di Australia bisa begitu rendah? Karena pemerintah Australia betul-betul menjaga titik ekulibrium antara pasokan dengan permintaan,” ungkap Reiza.
Dikatakannya, pemerintah Australia menjaga ketat pasokan dan kebutuhan akan properti melalui beberapa mekanisme regulasi seperti izin membangun yang ketat, pembatasan zona pembangunan dan regulasi perbankan.
“Pihak pengembang pun juga harus memiliki pondasi keuangan internal yang sehat karena pihak perbankan hanya akan memberikan pinjaman untuk pembangunan proyek hunian sebesar 50% dari nilai proyek,” urai Reiza.
Dan dana tersebut hanya akan diberikan kepada pihak pengembang apabila proyek hunian sudah terjual secara off the plan sebanyak 50% dari total unit apartemen yang ditawarkan kepada publik.
“Belum lagi valuasi nilai apartemen ditentukan oleh perbankan di Australia, sehingga jarang ada apartemen yang dijual secara over priced. Sehingga kami selaku pengembang tidak bisa seenaknya memberikan harga untuk konsumen,” tambahnya.
Menurut Reiza, semua ini dimungkinkan karena hampir 90% warga Australia membeli unit apartemen dengan menggunakan kredit perbankan.
Inilah salah satu sebab mengapa banyak pembeli asing menjadikan Australia sebagai tujuan utama untuk investasi properti. Dimana mereka para investor selalu menyebutnya sebagai cara “berternak” properti.
Belum lagi status kepemilikan yang bersifat free hold atau SHM atas unit apartemen yang diberikan oleh pemerintah Australia kepada setiap pemilik unit apartemen meskipun mereka adalah orang asing. Ditambah cara pembayaran yang sangat ringan jika dibandingkan di Indonesia.
“Dimana para calon pembeli hanya diwajibkan membayar 10% dari nilai properti yang diinginkan. Itupun tidak ditransfer atau dibayarkan kepada kami, melainkan ke pihak ketiga atau trust account,” jelas Reiza.
Di Australia, pihak pengembang dilarang keras untuk menerima uang konsumen apabila proyek hunian belum selesai dibangun. Sementara sisanya akan dibayarkan ketika hunian sudah selesai dibangun. Pembeli baru mulai membayar cicilan KPA setelah unit di serah terimakan, sedikit berbeda dengan kondisi di Indonesia dimana cicilan sudah dimulai bahkan sebelum properti selesai dibangun. Skema pembayaran ini akan berbeda jika unit apartemen yang mau dimiliki sudah tersedia atau sudah selesai dibangun. (kj8)
